Situation initiale :
Ce couple marié, tous deux salariés en CDI, a acheté sa résidence principale en juin 2008. Leur souhait est de refinancer leurs prêts immobiliers : Ils possèdent 2 appartements loués, achetés en 2018. Il y a 3 prêts en cours : la résidence principale pour 923 € par mois; un locatif pour 249 € par mois et le second locatif pour 645 € par mois. Ils n’ont pas de prêt à la consommation. Il y a donc une mensualité totale de 1 817 € par mois, soit un endettement de 36,48%. Les loyers perçus sont de 400 € par mois (et ne couvrent pas les crédits).
Projet : Constitution d’un patrimoine et réduction des mensualités
Nos clients ont plusieurs objectifs :
- Acquérir la maison voisine de la leur pour en faire du locatif ;
- Réduire leurs mensualités de crédits pour réduire le taux d’endettement
- Pouvoir financer la construction de leur future résidence principale sur un terrain dont ils sont déjà propriétaire (dans 1 an) ;
- Conserver la résidence principale actuelle et la passer en locatif après la construction.
Le niveau d’endettement actuel (36,41%) ne permet pas de réaliser, à la fois, le projet de construction et de conserver la totalité des biens actuels. Il faudrait, dans un projet classique, vendre la résidence principale pour libérer de la capacité d’emprunt. Ce n’est pas le souhait de nos clients.
Solution mise en place :
Refinancez vos prêts immobiliers par la réalisation d’un prêt hypothécaire de 286 000 €, avec prise de garantie sur les 3 biens actuels. Durée du nouveau crédit hypothécaire : 25 ans, au taux de 1,85%. Mensualité future : 1 191,45 €, soit 625,55 € de moins chaque mois. Le nouveau taux d’endettement est de 23,92%. Somme totale remboursée dans le cadre du regroupement : 357 433,74 €. L’allongement de la durée (64 mois de plus que le crédit en cours le plus long) génère une baisse sensible de la mensualité. Le coût du crédit est de 91 433,74 € (intérêts + frais de prêt).
Avantages de la solution :
- Possibilité de conserver leur résidence principale et de la passer en résidence locative ;
- Percevoir ainsi un loyer additionnel de 1 200 € par mois (600 € / mois pour la maison voisine et 600 € par mois pour leur maison actuelle) ;
- Avoir un ratio Loyer / prêt supérieur à 1 (et donc pas d’effort de trésorerie à faire) ;
- Possibilité de moduler le prêt en réduisant la durée si cela est souhaité ;
- Possibilité de faire un remboursement anticipé aux conditions classiques (indemnité égale à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement)
Refinancez vos prêts immobiliers à permis à ce couple de conserver la totalité de ses biens locatifs ! Ils envisagent sereinement le projet de construction de leur future maison. Ils pourront, à l’issue de la construction, mettre leur résidence principale actuelle en location et poursuivre ainsi la constitution de leur patrimoine immobilier !
